文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷
編輯｜周春林
頭圖來(lái)源｜中企圖庫(kù)
“你給自己過去三年的任期表現(xiàn)打多少分？”“未來(lái)三年，這個(gè)行業(yè)能好起來(lái)嗎？”“未來(lái)三年，萬(wàn)科會(huì)成為為數(shù)不多穿越新一輪房地產(chǎn)周期的企業(yè)嗎？”6月30日下午，深圳鹽田萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心。臺(tái)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮和“大股東”深鐵董事長(zhǎng)辛杰并排坐在一起；臺(tái)下，則坐滿了全國(guó)各地趕來(lái)的百余名投資者。萬(wàn)科2022年度股東大會(huì)剛進(jìn)入提問環(huán)節(jié)，投資者的問題就如“連珠炮”般向郁亮襲來(lái)。來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)官網(wǎng)郁亮的回答風(fēng)格一如既往，滴水不漏。“如果打高分就顯得不合適，畢竟（萬(wàn)科）股價(jià)跌那么多。”接著，他話鋒一轉(zhuǎn)，“但打分特別低，我也覺得很虛偽，也是貶低了我同事的努力。你們今天的投票就是決定要給我多少分。”過去三年，是地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的三年。這一背景下，萬(wàn)科保持了財(cái)務(wù)安全，業(yè)務(wù)向前發(fā)展，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)逐步結(jié)果，期間也歷經(jīng)陣痛。從郁亮過去三年的任期感受、未來(lái)三年行業(yè)機(jī)會(huì)判斷以及萬(wàn)科自身的行動(dòng)計(jì)劃里，投資者們迫切想要知道穿越周期的答案。當(dāng)然，他們的疑慮有著現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)：曾使郁亮備受爭(zhēng)議的“活下去”之論，終于在過去三年以行業(yè)劇變、大批房企債務(wù)違約的方式被“平反”。萬(wàn)科雖被證明看得準(zhǔn)、看得遠(yuǎn)，仍擋不住自身利潤(rùn)下滑的窘境。外界也認(rèn)可萬(wàn)科是“活下去、活得好、活得久”的樣本，但資本市場(chǎng)用腳投票，股價(jià)還是不給面子。“過去三年對(duì)我們每個(gè)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是百感交集的，并非只有萬(wàn)科不容易，沒有哪個(gè)人、哪個(gè)企業(yè)是容易的。”郁亮說(shuō)。但與此同時(shí)，他仍表達(dá)了對(duì)未來(lái)的信心，“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向?qū)Γ蚁嘈湃f(wàn)科能夠穿越周期。”地產(chǎn)黃金時(shí)代，萬(wàn)科學(xué)習(xí)美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商帕爾迪，在2010年成為國(guó)內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。踏上轉(zhuǎn)型之路后，萬(wàn)科瞄準(zhǔn)了曾經(jīng)歷過日本整個(gè)大縮表過程的大和房建。由于縮表行動(dòng)堅(jiān)決，加之新賽道開辟成功，其在日本的租賃公寓和物流業(yè)務(wù)規(guī)模已位列第一。2021年，萬(wàn)科提出加速轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)為主”轉(zhuǎn)到“開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”，并啟動(dòng)了近十年來(lái)公司史上最大的組織調(diào)整。而今，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)已走過“交學(xué)費(fèi)”階段。如郁亮在萬(wàn)科2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上所言，今年經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入會(huì)有兩位數(shù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)開始有正向貢獻(xiàn)。郁亮認(rèn)為，要想抓住新的生意機(jī)會(huì)，就要真正建立起全場(chǎng)景的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資，否則就會(huì)出問題，“買得越多錯(cuò)得越多，融資越多其實(shí)越不安全。”近期，許久不談房地產(chǎn)的萬(wàn)科創(chuàng)始人王石，也在某公開論壇上給萬(wàn)科和行業(yè)提氣。他說(shuō)， 萬(wàn)科仍處在痛苦的轉(zhuǎn)型之中。房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但不意味著沒有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而是“剛剛開始”。房地產(chǎn)開發(fā)之外的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，將是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)二次增長(zhǎng)的“機(jī)會(huì)”所在。1.任期感受：脫胎換骨仍需較長(zhǎng)時(shí)間
股東大會(huì)上，回顧過去三年的工作，郁亮說(shuō)，這是著手解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年。行業(yè)處在新舊模式交替的階段，盡管萬(wàn)科比較早意識(shí)到高增長(zhǎng)不可持續(xù)，但行為仍然沒有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了投資冒進(jìn)、產(chǎn)品操盤能力離散度高等問題。“過去幾年萬(wàn)科花了相當(dāng)多的精力，去解決這些舊模式下的老問題。”郁亮稱，目前萬(wàn)科已經(jīng)取得一些進(jìn)展，如投資質(zhì)量的提高、產(chǎn)品能力整體性的提升，持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能力也在提高，開發(fā)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)協(xié)同的強(qiáng)化，公司資債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)一步加強(qiáng)等等。
來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)官網(wǎng)對(duì)于未來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)，郁亮認(rèn)為，消費(fèi)者需求更新迭代速度快，市場(chǎng)是不會(huì)飽和的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是常做常有、常做常新的，總會(huì)有新的生意機(jī)會(huì)。他舉例稱，過去的手機(jī)、現(xiàn)在的汽車，都是在行業(yè)完全成熟后不斷長(zhǎng)出新的分支，并且逐步取代了原來(lái)的主干，房地產(chǎn)也會(huì)經(jīng)歷這個(gè)過程。“發(fā)展商提供的產(chǎn)品服務(wù)如果能夠真正提升人們的居住生活品質(zhì)，還是會(huì)非常有吸引力。”郁亮強(qiáng)調(diào)，要抓住這些新的生意機(jī)會(huì)，就要真正建立起全場(chǎng)景的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資，否則就會(huì)出現(xiàn)問題，買得越多錯(cuò)得越多，融資越多其實(shí)越不安全。因此，郁亮表示，未來(lái)萬(wàn)科會(huì)持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平，“開發(fā)業(yè)務(wù)是萬(wàn)科的基本盤，我們做經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)也需要基本盤鞏固”；二是經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成0到1、1到10，通過了商業(yè)邏輯檢驗(yàn)，以及可復(fù)制性的驗(yàn)證，接下來(lái)要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平，不斷培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。這三方面的行動(dòng)路線，郁亮曾在多個(gè)場(chǎng)合跟股東有過交流。“盡管目前有些進(jìn)展，但脫胎換骨仍需較長(zhǎng)時(shí)間。因?yàn)樵谀壳暗氖袌?chǎng)情況下，要消化過去的問題，需要的時(shí)間比預(yù)想要更長(zhǎng)。萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型難免會(huì)經(jīng)歷一些陣痛，經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)收入表現(xiàn)要占到主流，也存在一定困難。”“說(shuō)不著急也不可能，但再著急也得靜下來(lái)做事。”郁亮說(shuō)。即使挑戰(zhàn)重重，他仍希望傳遞對(duì)未來(lái)的信心，表示將堅(jiān)定開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重戰(zhàn)略，“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向?qū)Γ蚁嘈湃f(wàn)科能夠穿越周期。”2.形勢(shì)判斷：市場(chǎng)短期有壓力，長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)仍在
2023年已經(jīng)過半，萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝用“短期有壓力、努力有成效、長(zhǎng)期有信心”來(lái)總結(jié)萬(wàn)科對(duì)于目前市場(chǎng)形勢(shì)、經(jīng)營(yíng)壓力和未來(lái)的判斷。祝九勝說(shuō)，短期有壓力，是基于行業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)績(jī)的滯后性。第一、過往兩年，特別是2022年市場(chǎng)變化的嚴(yán)峻性超出預(yù)期。第二、2023年年初市場(chǎng)有恢復(fù)，信心有提振，但4、5、6月份數(shù)據(jù)不樂觀，往后看市場(chǎng)還是有一些不確定性，如何應(yīng)對(duì)好，“這是來(lái)自市場(chǎng)的壓力”。第三、開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)能力的提升，轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤(rùn)，客觀上有一個(gè)時(shí)間的滯后。“今年第一季度公寓、物流、商業(yè)都是雙位數(shù)增長(zhǎng)，公寓收入增長(zhǎng)10.8%，物流增長(zhǎng)了20%，商業(yè)增長(zhǎng)了10.4%，但這些努力反映在業(yè)績(jī)上還需要時(shí)間。”祝九勝稱。郁亮則用一組更具體的數(shù)據(jù)，回應(yīng)了投資者高度關(guān)注的市場(chǎng)話題。今年4月，全國(guó)主要城市新房成交環(huán)比下降26%，5月又下降2%，6月目前來(lái)看，也沒有恢復(fù)。從新房來(lái)訪和二手房帶看量看，6月比5月也是下降的，分別下降7%和10%。據(jù)此，郁亮表示，市場(chǎng)短期表現(xiàn)確實(shí)有壓力，合理需求沒有得到有效釋放，成交也沒有達(dá)到合理水平。“短期信心還需進(jìn)一步重建。“郁亮說(shuō)。在他看來(lái)，影響當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)的是短期預(yù)期問題。而短期預(yù)期和市場(chǎng)氛圍受很多外部因素影響，修復(fù)需要時(shí)間。他表示，市場(chǎng)長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)仍在，“有沒有”方面還有結(jié)構(gòu)性空間，“好不好”方面潛力更大。“未來(lái)十年，中國(guó)還會(huì)新增將近7000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，有2.6億新市民將會(huì)扎根下來(lái)，他們現(xiàn)在住的房子改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒有裝，有更新提升的需要。城市居民改善居住條件，以及休閑度假等等也都是正在興起的合理需求。”郁亮說(shuō)。
萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心。攝影：李艷艷郁亮表示，目前，消費(fèi)能力的基礎(chǔ)還在。在居民部門大量提前還貸的情況下，到5月份存款還增加到了129.6萬(wàn)億元。“居民部門總儲(chǔ)蓄對(duì)利息的覆蓋倍數(shù)”這個(gè)指標(biāo)也值得關(guān)注，它可以用來(lái)衡量購(gòu)買力，也可以評(píng)估市場(chǎng)整體的安全程度，目前這個(gè)指標(biāo)還遠(yuǎn)高于安全臨界點(diǎn)。3.深鐵表態(tài)：投資萬(wàn)科是正確選擇
即便經(jīng)歷周期陣痛，從2022年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，萬(wàn)科仍是全國(guó)營(yíng)收第一的房企：5038.4億元的營(yíng)收，同比增長(zhǎng)11.3%。利潤(rùn)與去年持平，連續(xù)14年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正；同時(shí)對(duì)投資性地產(chǎn)一直采取成本法計(jì)算。“所以，萬(wàn)科的利潤(rùn)是貨真價(jià)實(shí)的，是有現(xiàn)金流支撐的，深鐵投資萬(wàn)科是一個(gè)正確的選擇。”此次萬(wàn)科股東大會(huì)上，辛杰對(duì)郁亮帶領(lǐng)的萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)過去三年表現(xiàn)給予肯定。他說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)深刻變革下，萬(wàn)科守住了安全經(jīng)營(yíng)底線，作為股東感到很欣慰。此前，作為萬(wàn)科大股東的深鐵多次公開表態(tài)，始終支持萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施運(yùn)營(yíng)和管理。從過去三年萬(wàn)科實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，深鐵也做到了言行合一。據(jù)一位內(nèi)部人士透露，即使在此輪地產(chǎn)行業(yè)最艱難的周期中，深鐵也從未派駐過任何人員到萬(wàn)科。此次股東大會(huì)選舉產(chǎn)生了萬(wàn)科新一屆董事會(huì)，郁亮等董事候選人高票當(dāng)選，新任獨(dú)立董事中還包括了“人工智能之父”沈向洋等知名企業(yè)家和專業(yè)人士。萬(wàn)科董秘朱旭表示，新一屆獨(dú)立董事的結(jié)構(gòu)，有助于形成均衡、多元化的背景，能最大限度代表各方利益。
來(lái)源：萬(wàn)科集團(tuán)官網(wǎng)新一屆董事名單中，深圳地鐵作為大股東，董事席位數(shù)量并無(wú)變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰、總經(jīng)理黃力平、副總經(jīng)理雷江松。萬(wàn)科方面的席位數(shù)量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、職工董事王蘊(yùn)。獨(dú)立董事方面，席位數(shù)量也無(wú)變化。原獨(dú)董張懿宸將繼續(xù)留任，康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達(dá)法律規(guī)定的上限6年，所以無(wú)法繼續(xù)出任。此次股東會(huì)上，辛杰表示，深鐵堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，保持戰(zhàn)略定力，對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)同和支持不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)一時(shí)的波動(dòng)而變化。“就像三年前我說(shuō)過，深鐵對(duì)萬(wàn)科是全方位的支持，這點(diǎn)我們始終堅(jiān)定不移，（也會(huì)）繼續(xù)在多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)項(xiàng)目以及新的賽道上與萬(wàn)科深入合作。”2022年11月，萬(wàn)科與深鐵等6家深圳國(guó)企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，于城市更新、產(chǎn)城融合、TOD等領(lǐng)域深入合作。此外，萬(wàn)科和深鐵聯(lián)合打造的TOD商業(yè)綜合體睿印也于4月30日正式落地，成為深圳未來(lái)核心片區(qū)“超級(jí)總部基地”首家開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。
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