2月20日，有媒體報(bào)道了這樣一則新聞：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的專(zhuān)家建議，率先在一二線房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅，并認(rèn)為現(xiàn)在是最佳時(shí)機(jī)。

專(zhuān)家的建議還包括：先在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一二線城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅，再向全國(guó)推行。初步建立之時(shí)，征稅起點(diǎn)可以高一些、稅率低一些，門(mén)檻寬一些，像其他國(guó)家一樣，通過(guò)一段時(shí)間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來(lái)。

2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，曾明確提出“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，所以一般認(rèn)為，醞釀多年的房地產(chǎn)稅有望在最近兩年出臺(tái)。

但需要指出的是：由于國(guó)家已經(jīng)確定了“稅收法定”的原則。像開(kāi)征房地產(chǎn)稅這樣的大事，必須經(jīng)過(guò)人大立法完成，政府部門(mén)無(wú)權(quán)自行決定開(kāi)征房地產(chǎn)稅。所以，房地產(chǎn)稅的落地，還會(huì)有相當(dāng)時(shí)間。

這篇文章想探討的問(wèn)題是：未來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)如何征收，將對(duì)全國(guó)樓市產(chǎn)生什么樣的影響，我們應(yīng)該如何提前布局資產(chǎn)配置。

關(guān)于房地產(chǎn)稅如何征收，我的看法如下：

1、由于城市商品住宅下面的土地是國(guó)有的，大家在買(mǎi)房子的時(shí)候一次性支付了70年的租金，所以如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，一定有免征額。這個(gè)免征額可以是首套房，也可以是人均面積。人均面積可能會(huì)更公平一些。

2、由于中國(guó)太大，各個(gè)城市樓市的狀況千差萬(wàn)別，所以國(guó)家制定的房地產(chǎn)稅開(kāi)征方案，一定只是一個(gè)框架，允許地方政府按照實(shí)際情況來(lái)確定是否開(kāi)征、具體稅率。

3、大多數(shù)三四五線城市其實(shí)沒(méi)有開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件，這個(gè)稅種是直接稅，征收難度很大。對(duì)于人口嚴(yán)重流失、房屋空置巨大的城市來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅的難度非常大，弄不好會(huì)摧毀這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)。

4、真正有條件開(kāi)征房地產(chǎn)稅的城市，或許不超過(guò)100個(gè)。能征收到相當(dāng)規(guī)模房地產(chǎn)稅的城市，或許只有20到30個(gè)，也就是目前出臺(tái)了限購(gòu)政策的那些城市。

5、北上深為代表的，一批房?jī)r(jià)特別高、老百姓反應(yīng)特別強(qiáng)烈的城市，可能會(huì)出臺(tái)累進(jìn)制的、懲罰性的房地產(chǎn)稅。比如從第三套或者第四套住宅開(kāi)始，提高房地產(chǎn)稅的稅率。

6、房地產(chǎn)稅的高低，不僅跟房屋總值有關(guān)，還跟土地占有量有關(guān)，同等地段別墅、低密度住宅的稅率一定會(huì)更高。

如果上述猜測(cè)最終實(shí)現(xiàn)，其影響如下：

1、中心城市對(duì)三四五線城市的“抽血效應(yīng)”，會(huì)因?yàn)椤安粚?duì)稱(chēng)房地產(chǎn)稅”而有所抑制，可以防止中小城市，特別是中西部的中小城市進(jìn)一步空心化，或者最終被廢棄。

2、累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，可以讓中心城市里“少數(shù)人占有大量資源，從而獲得剝削別人的機(jī)會(huì)”的現(xiàn)象受到遏制。空置的房屋也會(huì)減少，住宅利用率大大提高。短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅可以抑制中心城市的房?jī)r(jià)。但整體而言，由于北上深這類(lèi)城市住宅稀缺，人口吸引力巨大，累進(jìn)制房地產(chǎn)稅對(duì)樓市的抑制作用只是短期的，長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)還會(huì)漲。看看倫敦、紐約的房?jī)r(jià)，就知道了。

3、房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，特別是一線城市出臺(tái)“累進(jìn)制、懲罰性”的房地產(chǎn)稅，將改變很多人資產(chǎn)配置方式，一個(gè)人擁有數(shù)十套、上百套北上深住宅的現(xiàn)象將基本絕跡。一線城市周邊的三四線城市，將獲得巨大機(jī)遇。特別是距離一線城市中心很近的河北廊坊、江蘇昆山、浙江嘉善、廣東東莞佛山，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)或許能接近、甚至超過(guò)一些強(qiáng)二線城市。在這個(gè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)過(guò)程中，地鐵的作用將非常巨大，城市圈的概念將真正出現(xiàn)。比如深圳今天就宣布，將有5條地鐵線對(duì)接?xùn)|莞。

4、由于累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅只會(huì)出現(xiàn)在住宅上，如果開(kāi)征的話，開(kāi)征城市的商辦物業(yè)將有一個(gè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)過(guò)程。本來(lái)，在這些城市的住宅就跟商辦物業(yè)存在顯著差價(jià)，后者的租金回報(bào)率明顯偏高，未來(lái)一些資金會(huì)流入商辦物業(yè)。

5、如果不能豁免房地產(chǎn)稅，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)很慘，海南這種省份會(huì)遭遇樓市崩盤(pán)。別墅的價(jià)格，可能進(jìn)一步下跌。

6、最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一個(gè)常識(shí)：房地產(chǎn)稅是否開(kāi)征、貨幣政策的松緊、去化周期的長(zhǎng)短，只決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)；人口和資金的趨勢(shì)，決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。由于發(fā)展機(jī)遇更多，中心城市在房?jī)r(jià)上永遠(yuǎn)站便宜。