1-5月中國房地產(chǎn)投資回升與銷售回升反而會因為樓市已經(jīng)進入下半場而隱藏著更大“陷阱”。這個“陷阱”就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨著地價攀升的投資風險，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。

　　房地產(chǎn)投資與銷售回升是陷阱　　國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場復蘇和好轉，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升。

　　1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.1%。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。其中，住宅銷售額增長53.4%，辦公樓銷售額增長72.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長21.2%。

　　另外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度經(jīng)濟企穩(wěn)，經(jīng)濟增速為6.7%。隨著房地產(chǎn)投資增速與銷售增速的回升，中國經(jīng)濟企穩(wěn)的跡象開始顯現(xiàn)。也就是說，一季度中國經(jīng)濟企業(yè)的主要原因是由于房地產(chǎn)投資和銷售的大幅回升導致的。 但是，從5月份關鍵經(jīng)濟指標表現(xiàn)來看，其實，經(jīng)濟仍然面臨下行的壓力，復蘇的態(tài)勢并不明確，通過樓市回升拉升宏觀經(jīng)濟增長的做法也成為一個美麗的謊言。那么，作為房地產(chǎn)從業(yè)人員來講，今年1-5月房地產(chǎn)投資與銷售的回升是否是好事?未來樓市預期如何?今年1-5月房地產(chǎn)投資與銷售回升的背后還有哪些問題?這其中是否有更大的“陷阱”等待著我們?nèi)ソ鉀Q?

　　首先，美聯(lián)儲預計7月加息25點，美元進入加息通道(加息是遲早的事情，不必糾結是7月還是隨后的9月)，國內(nèi)資本繼續(xù)外流，國內(nèi)貨幣政策也開始收縮，上述國內(nèi)外貨幣政策走勢對中國樓市是“利空”，有可能背后隱藏著更大的陷阱。

　　從美國來看，聯(lián)儲會議在6月15日召開，英國脫歐公投6月23日舉行，美國不能不考慮萬一脫歐派勝出對匯市的沖擊和美元失控式升值的風險。筆者仍認為夏季加息可能性較大，不過將最可能的時間點從9月移至7月，看7月加息25點，年底前再加息25點。這樣，美元進入加息通道。

　　按照上述分析邏輯，美元進入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止目前為止，已經(jīng)降低至3.2萬億美元。當美元進入加息 通道之后，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里?顯然，轉向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國樓市來講是不利的，有可能這背后是更大的“陷阱”。

　　從中國來講，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”與“日光盤”頻現(xiàn)，短期內(nèi)來看，上述城市的投資價值變低，投資客不會再關注市場已經(jīng)出現(xiàn)過熱的城市。此外，近日“權威人士”發(fā)表對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)看法之后，中國的貨幣政策也正在轉向。5月13日下午，中國人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)報告，4月末，廣義貨幣(M2)余額144.52萬億元，同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點;截止2016年4月末，社會融資規(guī)模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當月社會融資規(guī)模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。

　　其次，從房地產(chǎn)市場的角度來看，今年1-5月房地產(chǎn)投資與銷售的短期回升當然是好事，但是，當前房地產(chǎn)投資回升與銷售的回升仍然缺乏經(jīng)濟基本面持續(xù)企穩(wěn)、回升的支持，房地產(chǎn)投資與銷售回升僅僅是因為拉動宏觀經(jīng)濟增長需要，而不是經(jīng)濟基本面回升帶動的樓市需求的回升，這不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　經(jīng)濟復蘇企穩(wěn)仍然存在不確定性，一是因為國際經(jīng)濟環(huán)境仍然不樂觀，國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境也不樂觀，短期內(nèi)經(jīng)濟復蘇的基本面并不是太牢固;二是，國內(nèi)現(xiàn)行的各類改革尚未有實質性效果，改革的紅利對于經(jīng)濟復蘇來講短期內(nèi)很難那么快兌現(xiàn);三是，今年1-5月房地產(chǎn)投資與銷售復蘇的勢頭雖然有，但是僅僅是因為拉動宏觀經(jīng)濟增長需要，而不是經(jīng)濟基本面回升帶動的樓市需求的回升，這樣的增長缺乏可持續(xù)性，并且從1-5月房地產(chǎn)投資和銷售增速的角度來看，已經(jīng)開始小幅回落。

　　第三，從房地產(chǎn)投資回升的角度來看雖然房地產(chǎn)投資回升了，但是主要是基于一線城市、部分基本面較好的二線城市的房地產(chǎn)投資的回升拉動，仔細研究發(fā)現(xiàn)，這背后其實是“地王”頻出樓市過熱的結果，比如北上廣深一線城市、蘇州、南京、合肥等部分二線城市。5月初， 上述熱點城市“地王”現(xiàn)象繼續(xù)，比如，5月11日，上海土地市場泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成為南京新單價地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元。5月底，盡管合肥有了土地限價政策，但是又有不少“地王”出現(xiàn)，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象再現(xiàn)。

　　從“地王”頻出的角度來看，由于一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風險，也就是未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題，這也是當前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當前一線城市、部分基本面較好的二線城市“地王”頻出拉動房地產(chǎn)投資的回升的現(xiàn)象，對于未來樓市平穩(wěn)運行，房地產(chǎn)投資持續(xù)回升也不是一件好的事情。

　　第四、從一線城市、部分基本面較好的二線城市以外的城市(部分二線城市、大部分三四線城市)來看，這些城市的房地產(chǎn)投資的回升并不是好事情，因為本來這些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產(chǎn)投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會進一步增加，這些城市仍然將面臨去庫存壓力。因此，此時，房地產(chǎn)投資的回升對于這些城市也不是一件好事。

　　第五，從銷售的角度來看，一線城市、部分基本面較好的二線城市由于2015年下半以來(包括今年一季度)大量需求的透支，未來樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)。理由有兩個：

　　一是上述城市面臨新的調(diào)控壓力，從調(diào)控政策走勢來看，京滬深樓市政策已經(jīng)從嚴調(diào)控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調(diào)控進一步從嚴的風險，二是，從同策咨詢研究部的研究結果來看，今年下半年上述城市將進入市場調(diào)整期，那么，屆時一線城市、部分基本面較好的二線城市房地產(chǎn)銷售回升的局面將就此而止。因此，上述城市銷售的回升的背后也會面臨短期內(nèi)市場進入調(diào)整期的“陷阱”，對于從業(yè)人員來講，當前的銷售回升真的不必樂觀，未來即使上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷售壓力。

　　最后，再次提醒一下大家，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產(chǎn)行業(yè)需求不再會有過去“黃金十年”的輝煌。因此，不要再期望此次房地產(chǎn)投資回升與銷售回升會帶來更多的房地產(chǎn)市場機會。

　　從上述分析來看，1-5月中國房地產(chǎn)投資回升與銷售回升反而會因為樓市已經(jīng)進入下半場而隱藏著更大“陷阱”。這個“陷阱”就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨著地價攀升的投資風險，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。