房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和鏈家金融風(fēng)險(xiǎn)事件，讓樓市配資正式進(jìn)入公眾視野。然而，股票配資投機(jī)最后造成的嚴(yán)重?fù)p失仍記憶猶新，在中國(guó)金融體系風(fēng)險(xiǎn)逐漸上升的情況下，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的“灰色地帶”監(jiān)管需要更加堅(jiān)決了。

　　監(jiān)管圍堵首付貸等涉房互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品

　　根據(jù)彭博報(bào)道，監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款的行為。要采取措施規(guī)范場(chǎng)外首付貸配資問題。

　　首付貸，是指金融機(jī)構(gòu)為無法支付全額首付款的客戶提供的用于首付的貸款。首付貸的資金或者來自于地產(chǎn)商、地產(chǎn)中介，或者來自于P2P平臺(tái)、小貸公司，資金來自于銀行體系以外，成本也高于銀行渠道。

　　近期媒體頻繁報(bào)道，央行等監(jiān)管部門密切關(guān)注個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，尤其是警惕暗暗生長(zhǎng)的“首付貸”。南方都市報(bào)消息稱，目前廣東相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)通過各種方式在摸底首付貸的情況，銀行確實(shí)已經(jīng)于2月份對(duì)此進(jìn)行窗口指導(dǎo)，做好房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查。

　　一位國(guó)有大行高管對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，目前該行還沒有收到監(jiān)管部門相關(guān)文件，不過估計(jì)很快就會(huì)來了。該高管坦言，類似的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)是應(yīng)該管了，關(guān)鍵是要管那些配資的中介機(jī)構(gòu)。

　　目前市面上，包括安好房、搜易貸、廣州e貸等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)均推出了專為購(gòu)買房屋首付資金不足的購(gòu)房者提供貸款的首付貸產(chǎn)品。根據(jù)相關(guān)介紹，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%，而在部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。

　　首付貸已“成功”吸引到監(jiān)管注意。華泰證券研報(bào)認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)早在幾年前已經(jīng)開始，而房?jī)r(jià)是在2015年才開始上漲，且此前并沒有首付貸的流行，所以房?jī)r(jià)的上漲有其基本面的貨幣原因。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

　　首付貸三種模式暗藏風(fēng)險(xiǎn)

　　首付貸可以幫助一些暫時(shí)不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風(fēng)險(xiǎn)也被關(guān)注。按房貸首付20%來計(jì)算，一般購(gòu)房者的杠桿是5倍，但如果通過首付貸來湊齊首付，杠桿則放到了10倍。

　　從提供服務(wù)的方式來說，目前這類產(chǎn)品一般以三種模式產(chǎn)生服務(wù)。

　　模式一：中介自營(yíng)

　　地產(chǎn)中介自營(yíng)平臺(tái)如搜房、鏈家、世聯(lián)行等，放貸范圍基本是自己樓盤或有合作的地產(chǎn)商。在這種模式下，地產(chǎn)商或中介機(jī)構(gòu)對(duì)這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關(guān)手續(xù)可能還會(huì)通過樓盤售樓處或者地產(chǎn)中介，他們對(duì)客戶的各種情況也會(huì)比較了解。不過，大部分中介機(jī)構(gòu)提供的這類“首付貸”，其后端所對(duì)應(yīng)的是相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，并不完全是平臺(tái)的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品推出。

　　這種模式的風(fēng)控由中介和地產(chǎn)商自身把握，不過基于其平臺(tái)的數(shù)據(jù)和對(duì)借款人情況的把控，操作起來會(huì)相對(duì)容易，但是有時(shí)也難以避免一些道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　模式二：合作模式

　　一些地產(chǎn)商和中介與第三方機(jī)構(gòu)合作提供這類服務(wù)，這種模式和自營(yíng)模式類似，都由地產(chǎn)商或中介主導(dǎo)，其在為客戶提供服務(wù)的同時(shí)，還可向客戶推薦產(chǎn)品。該模式與自營(yíng)模式并無本質(zhì)不同，兩者的差別在于，這種模式的資金來源和風(fēng)控都是由第三方提供。一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)開展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。

　　在這種模式中，放款和風(fēng)控都在第三方機(jī)構(gòu)的手上，他們需要進(jìn)行資料收集，了解客戶的情況，同樣面臨業(yè)務(wù)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)，更加考驗(yàn)平臺(tái)的風(fēng)控能力。

　　模式三：第三方平臺(tái)獨(dú)立貸款

　　相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量，對(duì)平臺(tái)的風(fēng)控要求也就更高。不過即使不和樓盤合作，第三方平臺(tái)也會(huì)做一些其他的審核和考量，比如深圳一家提供首付貸產(chǎn)品的P2P平臺(tái)就選擇以核心企業(yè)出發(fā)，圍繞企業(yè)的員工來放貸，核心企業(yè)進(jìn)行基本的資質(zhì)審核和擔(dān)保，同時(shí)，平臺(tái)也會(huì)對(duì)樓盤進(jìn)行審核，同時(shí)會(huì)有專人跟進(jìn)，保證資金不被挪用。

　　變相“零首付”屬違規(guī)產(chǎn)品

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，首付貸產(chǎn)品本身來說就是不合規(guī)的，從信貸角度來說，貸款是有專項(xiàng)用途的，通常有嚴(yán)格限制。銀行一般不允許消費(fèi)貸款跟首付款一樣用在首付上，一些不在監(jiān)管范圍的非正規(guī)的機(jī)構(gòu)開展的相關(guān)業(yè)務(wù)屬于灰色地帶，而正規(guī)金融機(jī)構(gòu)來做的是屬于違規(guī)的。

　　首付貸產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)主要可以從微觀和宏觀兩方面來看，微觀層面對(duì)于銀行而言，首付貸實(shí)際把銀行貸款門檻降低了，首付實(shí)際是銀行篩選貸款對(duì)象的門檻。一方面可以控制銀行的杠桿，因?yàn)槭赘陡叩蛯?duì)杠桿高低有影響，另一方面是篩選機(jī)制，把收入過低風(fēng)險(xiǎn)比較高的貸款對(duì)象排除在外。

　　而首付貸產(chǎn)品的出現(xiàn)，把貸款變成了零首付，類似于美國(guó)次貸，把首付門檻作用消除掉了，因此在銀行把貸款發(fā)放給不具備還款能力的人時(shí)，就可能出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，貸款進(jìn)入投機(jī)者手中。

　　同時(shí)，銀行根據(jù)房子本身價(jià)格做評(píng)估進(jìn)行放貸，因此銀行貸出去的錢還是比房子本身價(jià)值低，因此銀行角度來講，有房子抵押權(quán)的情況下并不擔(dān)心對(duì)方違約，而由此就會(huì)帶來宏觀問題，房子抵押保護(hù)造成的貸款發(fā)放過度，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫顯性化，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌時(shí)，及時(shí)有抵押也可能造成損失，房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　此外，還會(huì)造成一定的社會(huì)影響，配資行為把很多沒有能力買房、炒房的人，拉進(jìn)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，如果出現(xiàn)波動(dòng)，可能跟去年股市配資差不多，不具有這種能力的人，可能會(huì)遭受比較大的損失。

　　未來應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)管 互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新減速慢行

　　曾剛認(rèn)為，未來應(yīng)該強(qiáng)化監(jiān)管，這是防風(fēng)險(xiǎn)、防杠桿的重要手段，未來要更加嚴(yán)格，該禁止禁止，該取締的取締。原則上來講，銀行要加強(qiáng)貸款審慎嚴(yán)謹(jǐn)，評(píng)價(jià)借款人償付能力，堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

　　另一方面，建議從監(jiān)管的角度，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶應(yīng)該盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作，投機(jī)炒作的意義不大，反而負(fù)面影響較多。目前，金融體系風(fēng)險(xiǎn)上升的階段下，要守住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，在監(jiān)管措施上要更有效，使其往更合理的方向發(fā)展。